Cedolare secca su immobili commerciali C1: ok al canone variabile

Cedolare secca per le locazioni di immobili commerciali classificati nella categoria catastale C/1:nuova risposta dell'Agenzia delle Entrate

La legge di bilancio 2019 (art. 1 Legge n. 145/2018) ha esteso la portata del regime della cedolare secca prevedendo che il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, possa essere assoggettato al regime della cedolare secca con l’aliquota del 21%. Con disposizioni inderogabili è previsto che nel caso in cui il locatore opti per l’applicazione della cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione, la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente. 

Alcuni chiarimenti sul tema sono stati forniti dall'Agenzia delle Entrate con l'interpello 340 del 23 agosto 2019 qui allegato. 

In particolare, nel caso di specie l'istante intende acquistare un negozio con categoria C/1 e superficie inferiore a 600 mq che sarà locato alla società BETA con un nuovo contratto di locazione. Il canone sarà costituito da una quota fissa annuale e una quota variabile pari al 3,4% dei ricavi del punto vendita della società conduttrice, per la sola parte dei ricavi che in ciascun anno supererà euro 1.000.000,00. Dato che durante il periodo corrispondente alla durata dell'opzione per la cedolare secca è sospesa "la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se prevista dal contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall'Istat", l'istante ha chiesto se può procedere lo stesso al regime agevolato.

Nel rispondere l'Agenzia delle Entrate ha precisato che bisogna distinguere tra

• l’aggiornamento del canone di locazione per eventuali variazioni del potere di acquisto della moneta
• la pattuizione di una quota del canone di locazione in forma variabile.

Con riferimento al caso di specie la possibilità di determinare il canone di locazione - tenendo conto anche dei ricavi del punto vendita quando superano euro 1.000.000,00 - rientra nella libertà accordata alle parti di determinare il contenuto del contratto e non integra una determinazione privatistica della misura di indicizzazione, né un aggiornamento del canone a  qualsiasi titolo. Pertanto la previsione contrattuale presente nel contratto di locazione, che fa dipendere la quota variabile del canone dal fatturato del conduttore, non è di ostacolo all'assoggettamento del contratto stesso al regime della cedolare secca. Ovviamente, l’opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata.

1 FILE ALLEGATO

• Risposta interpello 340 del 23.08.2019

Pubblicato il 26/08/2019

Fonte: Fisco e Tasse

 Attività cessata e riavviata: no agli ISA

Indici sintetici di Affidabilità fiscale 2019: ripresa dell'attività cessata o mere prosecuzioni senza ISA. A dirlo la nuova circolare delle Entrate

Ai fini degli studi di settore erano tenuti all’applicazione sia i soggetti che riprendevano l’attività entro 6 mesi dalla cessazione, che i soggetti che continuavano un’attività già svolta da altri soggetti (cd “mere prosecuzioni”).

Il quesito che è stato posto all'Agenzia delle Entrate a cui la stessa ha risposto con la tardiva e contestata circolare n. 17 pubblicata il 2 agosto 2019, è se tale previsione sia estendibile anche alla disciplina degli ISA.
Nel rispondere l'Agenzia delle Entrate ha ricordato che entrambe le casistiche (cessazione e ripresa entro 6 mesi, mere prosecuzioni) erano specificamente disciplinate dalla L. n. 146 del 1998 che disponeva che, sono esclusi dall’applicazione degli studi di settore i contribuenti “che hanno iniziato o cessato l'attività nel periodo d'imposta. La disposizione si applica comunque in caso di cessazione e inizio dell'attività, da parte dello stesso soggetto, entro sei mesi dalla data di cessazione, nonché quando l'attività costituisce mera prosecuzione di attività svolte da altri soggetti.
Per quanto riguarda gli ISA non è prevista una disposizione analoga pertanto almeno i soggetti che iniziano e quelli che cessano una attività nel corso
del periodo di imposta 2018 devono considerarsi esclusi dalla applicazione degli ISA e indicheranno in REDDITI rispettivamente le cause di esclusione:

1.  inizio dell’attività nel corso del periodo d’imposta;
2. cessazione dell’attività nel corso del periodo d’imposta.

Ai fini degli studi di settore erano tenuti all’applicazione sia i soggetti che riprendevano l’attività entro 6 mesi dalla cessazione, che i soggetti che continuavano un’attività già svolta da altri soggetti (cd “mere prosecuzioni”).

Il quesito che è stato posto all'Agenzia delle Entrate a cui la stessa ha risposto con la tardiva e contestata circolare n. 17 pubblicata il 2 agosto 2019, è se tale previsione sia estendibile anche alla disciplina degli ISA.
Nel rispondere l'Agenzia delle Entrate ha ricordato che entrambe le casistiche (cessazione e ripresa entro 6 mesi, mere prosecuzioni) erano specificamente disciplinate dalla L. n. 146 del 1998 che disponeva che, sono esclusi dall’applicazione degli studi di settore i contribuenti “che hanno iniziato o cessato l'attività nel periodo d'imposta. La disposizione si applica comunque in caso di cessazione e inizio dell'attività, da parte dello stesso soggetto, entro sei mesi dalla data di cessazione, nonché quando l'attività costituisce mera prosecuzione di attività svolte da altri soggetti.
Per quanto riguarda gli ISA non è prevista una disposizione analoga pertanto almeno i soggetti che iniziano e quelli che cessano una attività nel corso
del periodo di imposta 2018 devono considerarsi esclusi dalla applicazione degli ISA e indicheranno in REDDITI rispettivamente le cause di esclusione:

1.  inizio dell’attività nel corso del periodo d’imposta;
2. cessazione dell’attività nel corso del periodo d’imposta.

Pubblicato il 07/08/2019

Fonte: Fisco e Tasse

Bonus edilizi in caso di demolizione e ricostruzione dell'immobile

Agevolazioni per recupero del patrimonio edilizio e per “bonus mobili” in caso di demolizione e ricostruzione dell’immobile con volumetria inferiore rispetto a quella preesistente

Continuano i chiarimenti a pioggia dell'Agenzia delle Entrate sui vari bonus edilizi. In particolare, nella risposta all'interpello 265 del 18 luglio 2019, il contribuente dichiara di aver ristrutturato un edificio ad uso residenziale mediante un intervento di demolizione e successiva ricostruzione che ha prodotto un edificio con diminuzione della volumetria preesistente, all’interno della sagoma e dell’area di sedime esistente. E' stato quindi chiesto dall'istante se tale tipo di intervento possa rientrare o meno tra quelli agevolabili, data la modifica volumetrica.

Nella risposta l'Agenzia delle Entrate ha ricordato che il Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici, interpellato per fattispecie analoghe nel 2015,. aveva espresso l’avviso secondo cui “le modifiche apportate alla definizione degli interventi di ristrutturazione edilizia di cui al comma 1, lett. d), dell’articolo 3 del d.P.R. 380/2001 (…) consentono (…) di ritenere che gli interventi di demolizione e ricostruzione, anche con volumetria inferiore rispetto a quella preesistente, rientrino in questa fattispecie”.

Pertanto, seguendo le indicazioni del Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici, l'Agenzia delle Entrate nell'interpello 265 in commento, ha chiarito che nel caso in cui il contribuente abbia realizzato un intervento di ristrutturazione edilizia mediante demolizione e successiva ricostruzione, che abbia prodotto un edificio con volumetria inferiore rispetto all’immobile preesistente, potrà beneficiare delle agevolazioni fiscali in argomento, sempreché siano pienamente rispettati tutti i requisiti imposti dalle relative normative in materia.

1 FILE ALLEGATO

• Risposta interpello 265 del 18.7.2019

Pubblicato il 24/07/2019

Fonte: Fisco e Tasse